법무법인 산하
정연채 변호사
1. 사건의 개요
이 사건 아파트의 사업주체는 2014. 3. 18. 사용승인을 받고 일부 세대를 분양하였으며, 나머지는 공공임대아파트로 임대하여 임차인들에게 인도하였다가 2019. 5.경부터 임차인들과 분양계약을 체결하였다. 위 아파트 입주자대표회의는 사업주체를 상대로 아파트에 다수 하자가 존재하는 것을 원인으로 하여 하자보수에 갈음하는 손해배상금을 청구하기에 이르렀다(대전고등법원(청주) 2022. 2. 16. 선고 2019나2774 판결).
2. 법원의 판단
법원은 분양전환을 받은 구분소유자의 경우 해당 세대의 소유권을 취득하기 전까지는 임차인의 지위에 있었고 임차인의 지위에서는 하자보수청구권이나 손해배상청구권을 행사할 수 없었기 때문에, 이러한 사정을 고려하면 개정 집합건물법 제9조의2 제2항 제1호의 ‘구분소유자에게 인도한 날’의 의미는 ‘임차인으로서 최초로 인도받은 날’이 아니라 ‘구분소유자의 지위에서 소유를 시작한 날’을 의미하는 것으로 봄이 타당하다고 판단하였다.
3. 평석
대법원은 기존에 “구 집합건물법 제9조가 준용하는 민법 제671조 제1항 단서는 일률적으로 하자담보책임의 제척기간을 ‘인도’ 후 10년으로 정하고 있는데 구 집합건물법 제9조와 민법 제667조 내지 제671조의 각 규정 내용에 비추어 위 ‘인도’는 인도의 원인관계를 불문하고 ‘건축 후 최초 인도’를 의미한다고 해석함이 타당”하다는 점에서, 임대 후 분양전환 아파트의 전유부 하자담보책임의 기산점을 임차인으로서 인도를 받은 시점으로 판단한 바 있다.
그러나 본 사건 법원은 “개정집합건물법 제9조의2 제2항에 따르면 하자담보책임의 제척기간은 전유부분의 경우 ‘구분소유자에게 인도된 날’인데, 위 조항이 신설되기 이전까지는 전유부분과 공용부분 사이에 기산점이 구별되지 않았고, 분양전환된 공동주택의 경우 구별 없이 최초 임차인들에게 인도된 때부터 담보책임기간이 기산되는 것으로 해석되었는데, 개정 집합건물법은 담보책임기간을 공사의 성격에 맞게 합리적 범위에서 재설정하고, 구분소유자와 분양자, 시공자 사이의 이해관계를 합리적으로 규율하고자 신설된 것이며, 개정 집합건물법에서 민법과 주택법령상의 담보책임기간과 별개의 담보책임기간을 설정하고 전유부분의 기산점을 공용부분과 다르게 ‘구분소유자에게 인도된 날’로 정한 것은 전유부분의 경우 구분소유자들이 실질적으로 하자담보청구권을 행사할 수 있을 때부터 담보책임기간이 진행되도록 한 것”으로 보인다는 점에서 분양전환세대의 전유부 하자는 구분소유자의 지위에서 소유를 시작한 날을 기준으로 담보책임 기간이 기산된다고 판단하였다.
본 사건 판결은 공공임대아파트가 분양전환되는 경우 전유부분에 대하여 인도된 날을 임차해 최초로 인도받은 날로 해석하는 것이 아닌 구분소유자에게 인도된 날로 해석함으로서 분양전환세대의 경우에도 시공사에게 하자보수 또는 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 비로소 행사할 수 있게 하였다는 점에서 의의가 있다. 다만 본 판결을 모든 사건에 일률적으로 적용할 수 있을지 여부는 세밀한 검토가 필요하다는 점에서, 하자소송을 진행하고자 하는 분양전환세대의 경우 전문 변호사를 통하여 상담하시는 것을 추천하여 드린다.
