수원시아파트입주자대표협회(회장 이재훈) 6월 정기월례회의 개최

“회원단지의 불편한 법률대처 믿음직한 법률자문단이 함께 한다“

수원시아파트입주자대표협회(회장 이재훈)는 지난 6월 11일 (화요일) 오후7시 수원화성박물관 다목적강당에서 월례회의를 개최했다. 수원시 관내 아파트 62개 단지(전체 가입 단지 대비 35%)의 입주자대표회장들이 참석한 가운데 법률 자문 및 주요 내용에 대한 토론을 통해 정보 공유의 장을 마련하였다. 특히나 각 단지에 공동주택관리와 유관한 법률 고충 해결을 위해 심도 있게 답변을 준비한 법무법인 강물 장성근변호사와 법무법인(유한) 강남 김재영변호사가 수고를 아끼지 않았다.

[정기회의 주요내용]

▲ 김재영변호사

1. ○○○○아파트

가. 질의내용

1) 옥상방수공사 계약업체가 공사 낙찰 후 계약 지연으로 손해배상청구 진행

선택적 청구로 ① 도급계약 낙찰로 예약관계 성립 후 피고가 정당한 이유 없이 본 계약 체결 거절하였는바 이행이익 상당 손해배상 책임, ② 예약 관계 성립으로 승낙의 의사표시를 구함

2) 아파트측에서 24. 5. 21. 답변서 제출

① 관리소장(○소장)이 전임 회장 퇴임 후 신임 회장 취임 전에 전임회장 계정 도용하여 입찰시스템(K-apt)에 접속 후 입찰공고를 내었던 것이므로 입찰 무효. ② 공동주택관리법에 따라 입주자대표회의가 사업자를 선정해야 하나, 관리소장이 회장직무대행에 보고만 하고 낙찰업체를 시스템에 등록한 것으로 업체 선정 무효. ③ 업체는 입대의가 정한 입찰참가 자격에 미달. ④ 원고가 입찰시 제출한 입찰보증서상 낙찰 후 10일 이내 계약 미체결시 낙찰이 무효인데, 피고 문서접수대장상 계약서를 송부받은 사실이 없는바 계약서를 전달받지도 못하여 낙찰 무효이고, 입찰보증서 유효기간 30일도 경과함.

나. 검토

1) 공동주택관리법 시행령 제5조 제1항, 제2항 제1호, 제25조에서 구체적으로 범위를 정한 위임에 따라 제정된 주택관리업자 및 사업자선정지침(이하 ‘이 사건 선정지침’이라고 한다)은 주택관리업자의 선정, 사업자 선정 및 전자입찰방식에 관한 구체적 사항을 정하여 국민의 권리·의무에 직접 영향을 미치는 법규명령으로 대외적이 구속력이 있고, 위와 같은 관계 법령의 내용에 비추어 보면, 장기수선계획의 수립 및 조정은 입주자대표회의나 관리주체의 전적인 재량에 맡겨져 있는 것이 아니라 주요 시설의 교체나 보수 등 해당 사유가 발생할 경우 입주자대표회의나 관리주체가 관련 조치를 취하여야 할 의무를 부담하는 성격의 것이고, 한편 입주자대표회의나 관리주체가 관련 조치를 취함에 있어 관계 법령에서 정한 엄격한 절차를 준수하여야 할 의무를 부담한다고 봄이 상당하여 관계 법령에서 입주자대표회의나 관리주체에게 준수를 요구하는 절차에 관한 규정은 강행법규인 효력규정이라고 할 것이므로, 입주자대표회의나 관리주체가 관계 법령에 따른 절차를 준수하지 않고 한 행위는 무효라고 보아야 합니다(서울북부지방법원 2022. 2. 16. 선고 2019가단145868 판결).

2) 본 사안의 경우, 관리소장이 권한 없이 임의로 시스템에 입찰공고 후 해당업체를 낙찰자를 등록한 것으로 보이는바, ① 입대의가 입찰공고 전 입찰과 관련된 의결을 거친바 없고(이 사건 지침 제4조 제4항, 이하 조항 번호만 기재), ② 낙찰과 관련된 의결도 거친바 없으며(제7조 제2항), ③ 낙찰자 선정 후 10일 이내 계약이 체결되지도 않은 것으로 보이므로(제29조 제1항) 관계법령을 준수하지 아니한 것으로서 입찰 및 낙찰과 관련된 행위가 무효라고 볼 여지가 있다고 판단됩니다.

다. 관련법령

● 공동주택관리법   제25조(관리비등의 집행을 위한 사업자 선정) 의무관리대상 공동주택의 관리주체 또는 입주자대표회의가 제23조제4항제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 금전 또는 제38조제1항에 따른 하자보수보증금과 그 밖에 해당 공동주택단지에서 발생하는 모든 수입에 따른 금전(이하 “관리비등”이라 한다)을 집행하기 위하여 사업자를 선정하려는 경우 다음 각 호의 기준을 따라야 한다.1. 전자입찰방식으로 사업자를 선정할 것. 다만, 선정방법 등이 전자입찰방식을 적용하기 곤란한 경우로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있다.2. 그 밖에 입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식을 따를 것   ● 공동주택관리법 시행령   제25조(관리비등의 집행을 위한 사업자 선정) ① 법 제25조에 따라 관리주체 또는 입주자대표회의는 다음 각 호의 구분에 따라 사업자를 선정(계약의 체결을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)하고 집행해야 한다.3. 입주자대표회의가 사업자를 선정하고 관리주체가 집행하는 다음 각 목의 사항가. 장기수선충당금을 사용하는 공사나. 전기안전관리(「전기안전관리법」 제22조제2항 및 제3항에 따라 전기설비의 안전관리에 관한 업무를 위탁 또는 대행하게 하는 경우를 말한다)를 위한 용역② 법 제25조제1호에 따른 전자입찰방식에 대해서는 제5조제1항을 준용한다.   ● 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제4조(입찰의 방법)④ 제2항에 따른 입찰의 경우 입찰공고 전에 입찰의 종류 및 방법, 낙찰방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요 사항에 대하여 영 제14조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다. 다만, 주택관리업자를 선정하는 경우에는 영 제14조제1항에 따른 입주자대표회의 의결로 제안하고, 법 제7조제1항제1호의2에 따라 전체 입주자등의 과반수의 동의를 얻어야 한다.   제6조(입찰의 무효) ① 하자가 있는 입찰은 무효로 하며, 무효로 하는 입찰은 [별표 3]과 같다. ② 입주자대표회의 또는 관리주체는 제1항에 따라 무효로 하는 입찰이 있는 경우에는 해당 입찰자에게 입찰 무효의 이유를 알려야 한다.   제7조(낙찰의 방법) ① 낙찰의 방법은 다음 각 호와 같다. 1. 적격심사제 : [별표 4] 또는 [별표 5], [별표 6]의 평가기준에 따라 최고점을 받은 자를 낙찰자로 선정하는 방식 2. 최저낙찰제 : 최저가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정하는 방식 3. 최고낙찰제 : 최고가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정하는 방식 ② 낙찰의 방법은 제1항에 따른 방법 중에서 어느 하나의 방법을 선택하고, 제4조제4항에 따른 방법으로 결정하여야 한다. 다만, 입주민투표(전자적 방법을 포함한다)로 낙찰방법을 결정하고자 하는 경우(공사 또는 용역사업에 한한다)에는 관리규약으로 대상 금액을 별도로 정하여야 한다.   제29조(계약체결) ③ 입주자대표회의 또는 관리주체는 낙찰자로 선정된 사업자가 특별한 사유 없이 10일 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에 그 낙찰을 무효로 할 수 있다. 이 경우 기존에 낙찰자로 선정된 사업자를 제외하고 유효한 입찰이 2인 이상(제한경쟁입찰은 3인 이상)인 경우에는 제7조의 기준을 준용하여 2위에 해당하는 자를 결정하여 낙찰자로 선정할 수 있다.

라. 참고판례: 수원지방법원 성남지원 2015. 4. 23. 선고 2014가합5568 판결

공동주택의 입주자들 또는 관리주체가 각종 시설 보수공사업자 등과 계약을 체결하는 것은 사인들이 사경제의 주체로서 상대방과 대등한 위치에서 체결하는 사법상의 계약으로서, 그에 관한 법령에 특별히 정함이 있는 경우를 제외하고는 기본적으로 사적 자치와 계약자유의 원칙 등 사법의 원리가 그대로 적용된다고 할 것이므로, 계약 체결을 위한 입찰 절차에서 다소간의 하자가 있다 하여도 당연히 당해 입찰을 무효로 할 것은 아니고, 다만 그 하자가 입찰절차의 공공성과 공정성이 현저히 침해될 정도로 중대할 뿐 아니라 상대방도 그러한 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우 또는 그러한 하자를 묵인한 낙찰자의 결정 및 계약 체결이 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 결과가 될 것임이 분명한 경우 등 이를 무효로 하지 않으면 그 절차에 관하여 규정한 이 사건 고시의 취지를 몰각하는 결과가 되는 특별한 사정이 있는 경우에 한하여 무효가 됩니다(대법원 2001. 12. 11. 선고 2001다33604 판결, 대법원 2006. 6. 19.자 2006마117 결정 등).

다만, 위 판례의 경우 ‘입찰 절차’에 있어 그 하자가 중대한 경우에 계약체결을 무효로 본다는 것으로 해석되므로, 본 사안의 경우처럼 ‘입찰공고 자체’가 관계법령에 위반한 사정이 있는 경우에는 입찰공고 및 낙찰을 무효로 주장할 수 있을 것으로 판단됩니다.

2. ○○○○아파트

가. 질의내용

1) 경비원 휴게시설 이전 목적으로 가설건축물을 세우고자 하여 수원시 공동주택과에 문의한 결과 시 조례에 관련 규정이 없어 설치할 수 없다는 답변을 받음

2) 안양시에서는 시 조례 개정으로 휴게시설을 가설건축물로 설치할 수 있다는 내용이 있으니 수원시도 안양시처럼 조례를 개정할 수 있게 힘써달라

나. 검토

1) 서울시 및 경기 성남시, 용인시, 과천시, 안양시, 고양시, 광주시 등 다수 지자체 건축 조례에서는 공동주택 단지 내 근로자의 근무환경 개선을 위한 휴게시설 가설건축물을 허용하는 규정이 있습니다.

2) 다만, 수원시 건축 조례에는 위와 같은 규정이 없으므로, 수원시에서는 근로자 휴게시설을 가설건축물로 설치할 수 없을 것으로 보입니다.

3) 이는, 조례가 입법되어야 해결될 문제로 보이는바, 주민들이나 수원시아파트협회 차원에서 수원시 또는 수원시 의원들을 상대로 민원 또는 입법청원을 고려해 보시는게 적절할 것으로 보입니다.

3. ○○○○아파트

가. 질의내용

1) 관리소직원이 매월 세대방문하여 계량기 점검을 해야하는데 하지 않아서, 30세대 정도가 계량기 불량으로 6개월간 지역난방비를 내지 않아, 나머지 세대가 3000만원을 나눠 부담한 것으로 보임
(3000만원 = 45평기준 6개월간 난방비 추정치 100만원 × 30세대)

2) 난방비를 내지 않은 세대들에서 실제 난방을 안했다고 우기는 상황이라, 관리소장, 기전과장(신원보증보험증서에 기하여) 및 위탁관리소에 책임을 묻고자 함

나. 검토

1) 아파트 관리규약 및 위탁관리소와의 계약 관계에 따라, 관리자가 매월 각 세대의 계량기를 검침하도록 규정되어 있음에도 그러하지 아니한 경우라면, 선관주의 의무 위반 등을 이유로 책임을 물을 수는 있을 것으로 보입니다(수원지방법원 평택지원 2012. 5. 11. 선고 2011가단17705 판결, 대법원 1997. 11. 28. 선고 96다22365 판결 등),

2) 다만 배상책임이 인정되더라도, ① 기재해주신 난방비(3000만원)는 단순 추정치이고, ② 특히 다수의 세대가 난방을 하지 않았다고 주장하는 상황이며, ③ 직원의 과실 정도를 감안해 그 책임비율이 제한될 가능성도 있어, 3000만원을 온전히 청구하기는 어려워보입니다.

3) 참고로, 신원보증보험은 통상 피용자의 고의 또는 중과실로 인한 손해배상책임을 보장하므로, 본 건의 경우 기전과장이 고의 또는 중과실로 검침을 소홀히 한 것으로 인정되지 않을 가능성이 있어 보험사에 배상을 청구하기 어려워보이나, 보험계약상 피용자의 선관주의의무 위반에 따른 손해배상 특약이 있는 경우도 있어 보험약관을 검토해보셔야 할 것으로 판단됩니다.

4. ○○○○아파트

가. 질의내용

나. 검토

원칙적으로, 집합건물법 제10조 제1항, 제12조 제1항에 따라 아파트 공용부분은 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 것이 아닌 이상 구분소유자 전원의 공유에 속하고, 그 지분은 전유부분 면적 비율에 따르게 됩니다. 따라서, 따로 관리규약에서 정한 바 없다면 일반적으로 공용부분 전체 면적을 세대별 면적 비율대로 나누어 지분을 정하고 있는 것으로 보아야 합니다. 다만, 말씀하신 지하철공사로 인한 매각대상 대지 세지로 ○○번지가 구체적으로 어느 부분인지(등기부상으로 세지로 ○○번지 대지는 별도로 없고, 전부 집합건물의 대지권의 목적인 토지로 설정되어 있음) 알기는 어려우나, 현재 세지로 ○○번지 대지는 등기부등본 상 인근 1동 내지 4동과 제가동 의 대지권의 목적인 토지로 되어있고, 나머지 5동 내지 12동의 대지권의 목적인 토지로 되어있는 것은 아닙니다. 따라서, 세지로 ○○번지 대지 중 일부가 매각되는 경우 해당 보상금은 해당 토지부분을 대지권으로 하여 소유하고 있는 1동 내지 4동과 가동의 주민들이 나누어야 하고, 나머지 전체 세대(5동 내지 12동)와 함께 나누어야 할 것은 아닌 것으로 보입니다.

▲ 장성근변호사

1. ○○○○아파트 상가 입점자와의 갈등 사례

가. 개요

아파트 단지 상가에서 체육관을 하는 관장이 조경수 훼손하는 등 막무가내식 행동으로 아파트 입대의와 갈등을 조정하며 위압적인 행동을 하고 있음. 아파트측과 상가측의 구분관리에 대한 어떤 협의와 결정도 없었는데 단지내 공용부의 조경수 등에 대해 아파트와 상가를 가로지르는 중앙선을 기준으로 상가측 도로를 상가의 구분관리구역이라고 의미없는 주장하고 있음.

나. 질의 요지

– 주택법과 공동주택관리법, 경기도 관리규약 준칙에서와 같이 상가와의 구분관리에 대해 참고할 법 조항이 없는데 이 부분에 대해 피고소인측의 주장에 반박할 수 있는 법령이나 판례, 법적 대응방법이 있을지요? – 태권도 관장이 입주자대표회의 구성원들에게 개인적으로 보복할 것으로 보여 위축되는 데 그에 대한 대비의 방법은?

다. 판단

– 아파트 입주자 대표 회의와 부속상가 관리 주체의 관계는 복잡할 수 있으며, 구체적인 관계는 해당 아파트의 관리규약이나 단지의 구성, 법적 규정에 따라 달라질 수 있습니다. 아파트와 부속 상가는 일반적으로 서로 다른 관리 영역으로 구분됩니다. 아파트는 주거 공간으로, 입주자 대표 회의가 주로 관리할 수 있습니다. 반면, 부속 상가는 상업적 공간으로 다른 관리 주체(예: 상가 관리 주체나 상가 입주자 대표)가 관리할 수 있습니다. 아파트와 상가가 같은 건물 내에 위치하고 있을 경우 뿐 아니라 서로 별도의 건물에 위치해 있더라도 관리에 있어서 양측의 협력과 소통이 필요 하겠지요. 관련법률로는 공동주택관리법을 비롯하여 집합건물법 등이 아파트와 상가의 관리에 대한 기준을 제공하고 있지만 양측의 갈등 관계에 관해 적용할 수 있는 내용은 없습니다. 최종적인 해결책은 양측의 관리 주체가 서로 소통하고 협의하여 일반적인 관리 기준을 마련하고 특정한 사안의 경우 이에 대한 별도의 협약을 체결하는 방안을 제시할 수 있습니다. 분쟁을 일으키는 당사자의 조경수 훼손 행위는 재물손괴죄라는 범법행위가 되므로 법에 따른 처벌을 받게 됩니다. 통상 벌금 등 법에 따른 처벌을 한 번 받게 되면 이것도 전과가 되어 그 다음부터는 함부로 행동하지 못하게 됩니다. 이번 일을 계기로 양쪽의 대표가 서로 소통하여 각자의 현안에 대한 의견을 교환하고 정례적인 모임을 가지는 것도 이웃 관계를 원만하게 유지하는데 도움이 되겠습니다.

2. ○○○○아파트 옥상 방화문 확장공사 허가 및 타인 소유 시설물의 아파트 부지 지하 사용

가. 개요

수원비행장 고도 제한으로 아파트 옥상 방화문의 높이가 1m에 불과해 매우 불편한 상황으로 확장 공사하고자 하나 담당부서에서는 공사허가에 매우 부정적인 상황입니다. 별개 사안으로 아파트 토지 지하에 수원시 어느 부서의 시설이 지나가고 있음

나. 질의 요지

– 방화문 공사 허가를 어떻게 하면 받을 수 있을지? – 아파트 지중을 점유하고 있는 시설의 철거 또는 토지 사용료 받아내는 방법은?

다. 판단 및 해결 방안 제시

방화문 확장 공사를 위해 건축사를 통해 허가 신청을 접수하고 이에 대한 회신을 받는 과정이 꼭 필요합니다. 민원을 접수하게 되면 담당 공무원 입장에서도 긍정적인 해결 방안을 모색해줄 가능성이 많으며 만약 불허가 되면 행정심판 또는 법원의 행정소송을 통해 상급 기관의 판단을 받아 볼 수 있습니다. 이러한 경우 여러 가지 모든 상황을 종합하여 볼때 긍정적인 결과가 나오리라 개인적으로 예상합니다. 토지 소유자의 소유권이 미치는 범위는 지표면 뿐 아니라 지상, 지중 모두에 해당됩니다. 타인의 토지를 무단으로 사용하는 사람은 그 시설물을 철거할 의무가 있으며 철거할 때까지 토지 사용료를 지급하여야 합니다. 만약 그 사용 주체가 관공서라면 담당 공무원이 이에 대한 적극적인 대책을 만들어 제시해야 합니다.통상의 경우 인사이동이 잦은 공무원의 경우 적극적인 행정을 하지 아니하기 때문에 법원에 철거 및 사용료 청구 조정 신청을 접수하면 시설을 철거하라는 법원의 판결과 판결의 강제집행이 예상되기 때문에 법원의 재판 절차를 계기로 시에서 적극적인 해결 방안을 제시할 것으로 예상합니다. 그리고 조정 재판이 진행되는 과정에서 법원을 통해 사용료 금액 등을 계산 받을 수 있습니다. 서면 형식 등에 대해서는 고문 변호사 사무실을 통해 협조 받을 수도 있겠습니다.

▲ 이 외 질의응답

– 시설물파손시 운전자 피해보상에 있어 감가상각비 문제 (주차차단기 파손) 판례 예시: 불법행위로 인하여 소유물이 훼손되었을 때 그 수리가 불가능하다면 그 훼손 당시의 교환가치(시가)가 통상의 손해라 할 것이며, 또한 그 훼손된 소유물이 이미 내용연수가 상당히 경과된 낡은 것임에도 그와 같은 내용연수가 경과된 중고자재를 구입할 수 없어 신품자재로써 원상으로 회복시키는 데 소요되는 복구비를 토대로 그 교환가치를 산정함에 있어서는 그 물건의 내용연수에 따라 신품을 재조달하기 위하여 적립하는 비용인 감가상각비용을 공제하여야 하고, 그 감가상각은 자재비와 인건비를 포함한 표준적인 건설비를 기준으로 하여야 할 것이다( 대법원 1994. 1. 28. 선고 93다49499 판결 참조).

– 업체부도시 하자보수 보상여부

– 단지내 상가 지하공간 대지권, 지상권 분쟁문제

– 장충금예치시 저축보험 기간(10년 원금보장) 장기설정에 따른 중도해 지문제(98%만 지급) 나머지 2%는?

– SKC 기업체 매연, 소음 문제(기준치 이하지만..)

– 아스팔트 공사 10cm 높이로…-5cm 이미 콘크리트

– 관리사무소 건물 공동 사용 옥상방수 공사 – 아파트 관리사무소는 각각 일 때 비용배분 어떻게?

– 위탁계약 관리사무소 직원 직접지시에 따른 근로자 지위문제

– 1,509세대에 정문 출입구1개, 후문(비상출구) – 후문(비상출로)을 정식 출구로 용도변경 가능한지?

등 다양한 현안과 궁금증에 대한 열띤 토론이 이어졌다. 이외에 자세한 답변은 개별적으로 통보하기로 했다.

4. 5월 활동 경과보고 및 안건심의

1) 보고사항

가. 플로킹 봉사활동 실적(천사랑, 수호)

* 천사랑봉사단 : 6월1일 수원천 플로킹 봉사활동

* 수호봉사단 : 6월8일 만석공원 플로킹 봉사활동

나. LX하우시스 업무협약 체결

– 창호 : 외창기준 총공사비용 약25% 할인

– 실내인테리어 : 공사비 약15% 할인

– 이삿짐비용 약30% 할인(협력업체 이용시)

다. 수아협 임원회의 결과(5월 21일)

– 임원 역할분배 책임자 선임 ( 재건축: 윤제찬회장. 병원: 김영민회장. 백화점: 최연순회장, 조성대회장. 캠페인: 이종희회장. 김명기회장. 최해주회장 등)

– 6월 회의 때 정관개정 심의위원회 구성하기로 함.

라. 5월22일 정보통신법 시행령 관련 반대서명 운동 집계

– 짧은 3일동안 1만3천명 서명부 집계 후 제출함.

마. 5월30일 전기안전 직무고시 시행에 따른 전기안전관리자의 책임과 고충 현안토론.

2) 안건심의

– 정관개정 심의위원장 추천 : 이남기회장 선임됨

– 전기안전 직무고시 시행에 따른 문제점 해결방안 : 다음회의 때 결과 보고 하기로 함.

오늘 회의는 협회 회원단지 회장들이 아파트공동체를 운영하면서 발생하는 법률적 불편함으로부터 자유로워질 수 있는 출발점이 되었다. 앞으로는 상시 상담을 통하여 협회라는 울타리가 회원단지의 법률적 케어를 해줄 수 있는 시스템을 만들어 가겠다는 다짐을 했다.